海南省自然資源和規(guī)劃廳

海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳

關于印發(fā)《海南省墾區(qū)建房審批管理辦法》的通知

瓊自然資規(guī)〔2025〕3 號

各市、縣、自治縣自然資源和規(guī)劃局、住房城鄉(xiāng)建設局，五指山市自然資源和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局，省直有關部門，海墾集團：

為保障海南省墾區(qū)企業(yè)、職工及居民合法權益，促進墾地融合和民生改善，規(guī)范墾區(qū)建房審批管理工作，現(xiàn)將《海南省墾區(qū)建房審批管理辦法》印發(fā)給你們，請結合工作實際，認真貫徹執(zhí)行。

海南省自然資源和規(guī)劃廳

海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳

2025年6月23日

（此件主動公開）

海南省墾區(qū)建房審批管理辦法

第一章 總則

第一條 為落實將墾區(qū)職工群眾住房保障工作納入屬地政府統(tǒng)籌規(guī)劃實施的要求，規(guī)范海南墾區(qū)職工、居民自住住房的建設管理工作，改善職工、居民居住環(huán)境，嚴格保護和節(jié)約集約利用土地資源，構建墾地融合的住房保障體系，保障墾區(qū)企業(yè)、職工及居民合法權益，根據(jù)有關法律、法規(guī)、政策規(guī)定，結合我省實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于墾區(qū)職工、戶口在墾區(qū)的居民，新建、改建、重建自住住房以及墾區(qū)集中建設保障性住房、安置房等具有政策保障性質住房的管理。

第三條 墾區(qū)建房包括集中建房和個人建房。

集中建房是指由所在市縣人民政府組織在墾區(qū)集中建設保障性住房、安置房等具有政策保障性質住房的行為。個人建房是指墾區(qū)職工、居民在墾區(qū)建造唯一自住住房的行為。

第四條 墾區(qū)建房以集中建房為主，個人建房為輔。墾區(qū)原則上實行場部和鎮(zhèn)墟區(qū)域集中建房，及中心居民點統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一標準、統(tǒng)一配套（以下簡稱“三統(tǒng)一”）相對集中建房。現(xiàn)有住房屬于 C、D 級危房急需采取安全措施的，以及現(xiàn)有墾區(qū)唯一住房涉及墾區(qū)生產(chǎn)隊整體搬遷的，可在中心居民點按照“三統(tǒng)一”方式集中自建唯一住房。其他個人建房僅限于符合國土空間規(guī)劃的原址改建、重建，以及并場隊和歸難僑隊職工居民的新建、改建、重建。

第五條 墾區(qū)建房應當堅持安全、適用、經(jīng)濟和美觀的原則，應符合規(guī)劃、節(jié)約用地、注重防災、安全施工，保護環(huán)境，體現(xiàn)地域特色，注重加強建筑風貌管控引導，構建住房全生命周期管理模式。

第六條 市縣人民政府對本行政轄區(qū)墾區(qū)建房管理負總責；市縣自然資源和規(guī)劃部門負責墾區(qū)建房規(guī)劃、用地等管理；市縣住房城鄉(xiāng)建設部門負責編制并督促建房計劃實施和監(jiān)管；市縣營商環(huán)境建設局按職責負責相關審批工作；市縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村、林業(yè)、應急管理、綜合行政執(zhí)法等相關部門，按照各自職責履行墾區(qū)建房管理工作。鄉(xiāng)鎮(zhèn)（區(qū)）人民政府負責年度計劃申報，負責墾區(qū)職工、居民購房、建房的審查、核發(fā)鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證，以及建房活動的監(jiān)督管理等工作，社區(qū)（居、農(nóng)場）協(xié)助做好審查及監(jiān)督管理等工作。

省自然資源和規(guī)劃、營商環(huán)境建設、住房城鄉(xiāng)建設、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、發(fā)展改革、財政、林業(yè)、應急管理等部門按各自職責，指導和監(jiān)督墾區(qū)建房管理工作。

海南省農(nóng)墾投資控股集團有限公司（下稱“海墾集團”）及其下屬企業(yè)共同配合、協(xié)助做好墾區(qū)建房管理工作。

第二章 規(guī)劃和用地

第七條 墾區(qū)建房應當符合國土空間規(guī)劃，嚴格遵循“先規(guī)劃、后建設”原則。墾區(qū)詳細規(guī)劃應依據(jù)市縣國土空間總體規(guī)劃，結合墾區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，明確墾區(qū)中心居民點布點和空間范圍，統(tǒng)籌墾區(qū)居住用地規(guī)模和空間布局，劃示集中建設和個人建房范圍，提出建筑高度、風貌等規(guī)劃管控要求。

城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)墾區(qū)詳細規(guī)劃由市縣自然資源和規(guī)劃主管部門組織編制，城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外墾區(qū)詳細規(guī)劃由鄉(xiāng)鎮(zhèn)（區(qū)）人民政府組織編制，跨鄉(xiāng)鎮(zhèn)（區(qū)）聯(lián)合編制墾區(qū)詳細規(guī)劃的，由市縣自然資源和規(guī)劃主管部門會同涉及的鄉(xiāng)鎮(zhèn)（區(qū)）人民政府組織編制，應充分征求海墾集團下屬企業(yè)和墾區(qū)居民、職工意見，報市縣人民政府審批。

第八條 墾區(qū)建房所占用土地屬于國有土地。應遵循節(jié)約集約利用原則，充分利用存量建設用地，優(yōu)先盤活閑置存量房屋。確需使用新增建設用地的，市縣人民政府依法收回國有土地使用權，辦理農(nóng)用地轉用審批。

第九條 市縣人民政府應將墾區(qū)“五網(wǎng)”基礎設施和公共服務設施納入相應行業(yè)發(fā)展建設規(guī)劃，并按規(guī)劃實施墾區(qū)居民點內(nèi)道路、給排水、供電、通訊、生活垃圾分類處置等配套設施建設，實現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃、建設和管護。

第十條 墾區(qū)建房嚴格執(zhí)行“一戶一宅”制度，符合條件的墾區(qū)職工、居民，每個家庭只能使用一處住房用地或購買一套保障性住房。

墾區(qū)職工、居民申請新建住房、購買或分配住房時應當與用地權屬單位對原有住房簽訂《原有住房產(chǎn)權處置協(xié)議》，約定騰退原有住房。新建住房竣工或集中建房分配后一年內(nèi)，墾區(qū)職工、居民應當按約定騰退原有住房。

因繼承等方式取得多處住房的，用地權屬單位可以與繼承人協(xié)商收回多余的住房，涉及補償?shù)模捎玫貦鄬賳挝话凑諈f(xié)商收回時的評估價予以補償。

第十一條 墾區(qū)建房應當符合國土空間規(guī)劃管理技術規(guī)定、工程有關規(guī)范、配套設施設置規(guī)范和風貌管控要求。建筑層數(shù)和高度須符合所在區(qū)域詳細規(guī)劃管控要求。

個人建房每戶住房用地面積原則上不得超過 120 平方米。并場隊可根據(jù)土地資源狀況、申請人的人口等情況適當放寬，但每戶住房用地面積最多不超過 175 平方米。現(xiàn)有住房用地面積超過標準的，改建、重建時須按規(guī)定騰退超標準面積的用地。

第三章 申報主體和條件

第十二條 墾區(qū)職工、居民符合以下情形之一的，可以申請購買墾區(qū)集中建設的住房或個人新建、改建、重建自住住房。其中個人建房還應當符合本辦法第四條的規(guī)定；購買保障性住房的按照我省有關規(guī)定執(zhí)行。

（一）因無住房或現(xiàn)有住房面積低于所在市縣劃定的住房困難標準的；

（二）因國家建設需要、實施國土空間規(guī)劃、公共設施和公益事業(yè)建設、開展全域土地綜合整治以及項目建設需要等，需要拆遷安置的；

（三）因發(fā)生或防御自然災害，需要安置的；

（四）墾區(qū)原有住房納入危房改造范圍、墾區(qū)更新改造范圍，需要拆除重建的。

第十三條 墾區(qū)職工、居民具有以下情形之一的，不予批準個人新建住房：

（一）在墾區(qū)已有自有住房，且家庭人均住房建筑面積超過所在市縣劃定的住房困難標準的（唯一住房納入危房改造、墾區(qū)更新、拆遷安置范圍的除外）；

（二）享受過政策性住房（公共租賃住房、保障性租賃住房等配租型保障性住房除外）的；

（三）在墾區(qū)內(nèi)自有住房已經(jīng)出租、轉讓、抵押的；（四）法律、法規(guī)或者政策規(guī)定的其他情形。

第四章 個人建房

第十四條 符合條件的墾區(qū)職工、居民個人申請建設住房的，應當向鄉(xiāng)鎮(zhèn)（區(qū)）人民政府提出建房申請，申請材料包括但不限于住房建設申請表（書）、原有住房產(chǎn)權處置協(xié)議、個人建房承諾書、戶口簿及家庭成員的身份證復印件、用地四至等，具體由市縣人民政府制定申報材料清單對外公布。

第十五條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)（區(qū)）人民政府應當在收到個人建房申請后15 個工作日內(nèi)，組織對申報材料、建房資格、用地等情況進行審查，征求土地權屬單位和社區(qū)（居、農(nóng)場）意見，同時組織進行實地踏勘，在住房報建審批表上作出審核意見。審核內(nèi)容包括建房申請是否符合申報主體條件，擬用地是否符合規(guī)劃、權屬是否清晰，擬建住房位置以及層數(shù)、高度、建筑風貌是否符合要求等。

符合條件的，審核結果應當在農(nóng)場場部和社區(qū)（居、農(nóng)場）公示 7 日，公示期滿無異議，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)（區(qū)）人民政府核發(fā)鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可，并備注“墾區(qū)個人建房”。不符合條件的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)（區(qū)）人民政府應當書面告知申請人。

第十六條 墾區(qū)個人建房涉及占用林地、新增建設用地的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)（區(qū)）人民政府應當將相關材料報市縣自然資源和規(guī)劃部門統(tǒng)一組織報批，市縣自然資源和規(guī)劃部門分批次向市縣人民政府申請辦理農(nóng)用地轉用手續(xù)。農(nóng)用地轉用審批可以參照海南省農(nóng)村宅基地農(nóng)轉用審批管理相關規(guī)定，采取“定量不定位”方式，分批次審批本年度墾區(qū)個人建房新增建設用地（包括占用耕地規(guī)模），并按程序完成備案。對于確需使用林地的,在符合項目使用林地條件的前提下,依法依規(guī)辦理林業(yè)相關手續(xù)。個人建房涉及的新增建設用地有償使用費、耕地開墾費、森林植被恢復費等用地報批費用由市縣人民政府承擔。

并場隊、歸難僑隊的個人建房用地，可由市縣人民政府依法收回國有土地使用權，再以劃撥方式供應建房申請人（家庭），辦理劃撥決定書。

第十七條 墾區(qū)職工、居民取得鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證后，對按照海南省建筑工程施工許可相關規(guī)定，達到限定規(guī)模的項目依法納入施工許可和竣工驗收備案管理。對限定規(guī)模以下的項目，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)（區(qū)）人民政府負責監(jiān)督，市縣住房城鄉(xiāng)建設部門予以相應指導。市縣住房城鄉(xiāng)建設部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（區(qū)）人民政府要加強項目施工質量安全監(jiān)管、風貌管控等工作。

第十八條 個人建房可以選用省和市縣自然資源和規(guī)劃部門、住房城鄉(xiāng)建設部門推薦的通用圖集，也可以委托具有相應資質的單位或建筑、結構專業(yè)設計人員設計，委托鄉(xiāng)村建設工匠施工。通用圖集和設計方案應當符合當?shù)仫L貌管控要求，農(nóng)房設計、施工和驗收應當符合現(xiàn)行抗震設防等有關工程建設標準。

第十九條 經(jīng)批準建房的墾區(qū)職工、居民應當在開工前，向鄉(xiāng)鎮(zhèn)（區(qū)）人民政府申請定位放線。鄉(xiāng)鎮(zhèn)（區(qū)）人民政府或其授權的單位（部門）應當在收到定位放線申請之日起 10 個工作日內(nèi)，組織現(xiàn)場開工查驗，免費丈量批放住房用地，確定用地范圍及建房位置。

墾區(qū)職工、居民應當嚴格按照規(guī)劃許可和施工圖紙的要求進行施工。

第二十條 墾區(qū)職工、居民應當在建房完工后向鄉(xiāng)鎮(zhèn)（區(qū)）人民政府申請規(guī)劃許可驗收。鄉(xiāng)鎮(zhèn)（區(qū)）人民政府應當在收到規(guī)劃核實申請之日起 10 個工作日內(nèi)進行現(xiàn)場核實，實地檢查是否按照批準的面積、四至等要求使用土地，是否按照批準面積和規(guī)劃要求建設住房，并在現(xiàn)場核實后 5 個工作日內(nèi)出具規(guī)劃核實意見。

第二十一條 并場隊、歸難僑隊經(jīng)依法批準的個人建房，墾區(qū)職工、居民憑劃撥決定書等材料向市縣不動產(chǎn)登記機構申請辦理劃撥性質的不動產(chǎn)權證。

第二十二條 墾區(qū)個人建設的住房不得對外轉讓。不再使用的，由市縣人民政府指定的單位按規(guī)定統(tǒng)一管理、統(tǒng)一分配。

第五章 集中建房

第二十三條 市縣人民政府應當每年年初根據(jù)墾區(qū)住房需求、存量閑置住房等情況，組織制定墾區(qū)集中建房計劃，納入本市縣住房計劃。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)（區(qū)）人民政府應當依據(jù)墾區(qū)中心居民點詳細規(guī)劃，編制“三統(tǒng)一”中心居民點實施方案，并征求海墾集團下屬企業(yè)意見后，報市縣人民政府批準實施。

第二十四條 墾區(qū)集中建房應當依法辦理規(guī)劃、用地、建設等行政審批手續(xù)。安置房可以采取劃撥、出讓等方式供應土地。

保障性住房按照相關政策供應土地。

海墾集團及其下屬企業(yè)利用自有存量建設用地建設墾區(qū)保障性住房的，可采用保留劃撥、出讓方式辦理用地手續(xù)。

第二十五條 墾區(qū)安置房的申請分配按照市縣人民政府制定的墾區(qū)住房征拆項目具體安置方案執(zhí)行。

第二十六條 申請在中心居民點按照“三統(tǒng)一”方式集中自建唯一住房的，應當參照第十四條向其所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提交申請材料，墾區(qū)職工、居民原有住房經(jīng)鑒定為 C、D 級危房的，還應提供原有住房的房屋安全鑒定材料。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)（區(qū)）人民政府參照第十五條進行審核和公示，符合條件的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)（區(qū)）人民政府核發(fā)鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證。

涉及占用林地、新增建設用地的，參照第十六條辦理林地占用、農(nóng)用地轉用手續(xù)。可由市縣人民政府依法收回國有土地使用權，以劃撥方式供應建房申請人（家庭），并按需辦理劃撥決定書。用地報批費用納入劃撥土地成本。

第二十七條 墾區(qū)集中建設的住房，依法依規(guī)辦理不動產(chǎn)權證。安置房和在中心居民點按照“三統(tǒng)一”方式集中自建的唯一住房，可采取自愿有償方式辦理劃撥性質的不動產(chǎn)權證。

第二十八條 墾區(qū)集中建設的住房，由市縣人民政府指定的單位按規(guī)定統(tǒng)一管理、統(tǒng)一分配。按照“三統(tǒng)一”方式自建的住房，不得對外轉讓。不再使用的，由市縣人民政府指定的單位按規(guī)定統(tǒng)一管理、統(tǒng)一分配。

第六章 監(jiān)督檢查和法律責任

第二十九條 市縣自然資源和規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設、林業(yè)、綜合行政執(zhí)法等部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)（區(qū)）人民政府應當按職責加強對墾區(qū)建房活動的監(jiān)督檢查。

第三十條 加強墾區(qū)建房監(jiān)管、嚴格管控，禁止以任何形式向私人賣地、買賣墾區(qū)自建住房和用地，嚴禁個人買地建房、建別墅及私家莊園。

第三十一條 海墾集團下屬企業(yè)、職工及居民未經(jīng)批準擅自將墾區(qū)土地對外轉讓或合作開發(fā)建房的，以及未經(jīng)批準或者騙取批準，非法占用墾區(qū)土地建設的，由市縣人民政府組織相關部門依法查處；構成犯罪的，移送司法機關追究刑事責任。

第三十二條 各級自然資源和規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設、營商環(huán)境建設、綜合行政執(zhí)法等部門及鄉(xiāng)鎮(zhèn)（區(qū)）人民政府、社區(qū)（居、農(nóng)場）等單位工作人員在墾區(qū)建房管理中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、索取賄賂等行為的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七章 附則

第三十三條 符合本辦法的已建個人唯一自有住房，可參照本辦法完善有關報建手續(xù)。

第三十四條本辦法中下列名詞的含義是：

墾區(qū)是指海墾集團及其下屬企業(yè)所管理的區(qū)域范圍。

墾區(qū)職工是指與海墾集團或其下屬企業(yè)存在勞動關系，且在墾區(qū)企業(yè)連續(xù)工作滿 5 年的人員。

墾區(qū)居民是指戶口在墾區(qū)，且在海南省內(nèi)生活生產(chǎn)的常住居民。

并場隊是指在農(nóng)墾發(fā)展各個時期，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織通過轉制、并場等方式劃入國有農(nóng)場管理的，且將集體土地轉化為國有劃撥土地的農(nóng)場生產(chǎn)隊。

歸難僑隊是指墾區(qū)于 1960－1979 年間安置印支難民所建的安置點形成主要用于印支難民、歸國華僑生產(chǎn)生活的生產(chǎn)隊。

第三十五條 市縣人民政府可以依據(jù)本辦法，制定墾區(qū)建房管理實施細則。

農(nóng)墾移交市縣管理的農(nóng)場、華僑農(nóng)場、市縣或鄉(xiāng)鎮(zhèn)（區(qū)）辦農(nóng)場，以及國有企業(yè)辦農(nóng)場可由市縣人民政府參照本辦法，按照本市縣建房管理的政策規(guī)定制定實施建房管理辦法。

市縣對營商環(huán)境建設部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（區(qū)）人民政府的規(guī)劃許可審批權限劃分另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

并場隊、歸難僑隊外的其他職工現(xiàn)有住房，屬于 C、D 級危房且暫時無法新建住房的，屬地市縣人民政府應做好住房保障工作。

第三十六條 本辦法未盡事宜，按照國家、海南省有關法律、法規(guī)及政策文件執(zhí)行。并場隊、歸難僑隊及中心居民點個人自建

住房未盡事宜可參照《海南省農(nóng)村居民建房審批辦法》和《海南省農(nóng)民建房辦事指南》執(zhí)行。

第三十七條 本辦法執(zhí)行過程中涉及國有資產(chǎn)使用、處置的，應按照相關規(guī)定，由市縣人民政府與資產(chǎn)權屬單位協(xié)商處置。

第三十八條 本辦法自 2025 年 7 月 25 日起施行，有效期 5年。具體應用中的問題由海南省自然資源和規(guī)劃廳負責解釋。