南海網、新海南客戶端記者 符彩云/文

三亞城市更新進程按下“加速鍵”之際，其背后一套“三亞方案”引人關注：堅持安置先行托舉安居夢，謀劃產城融合激活區域發展新動能。與此同時，通過國內獨創性的“差別化供地+多元融資”機制，破解普遍面臨的資金與土地難題。眼下，吉陽區臨春村安置區項目（一期）13棟嶄新的住宅樓拔地而起，300余名工人正為下月1056戶居民回遷沖刺。海羅安置區（一期）項目南區4棟住宅樓將于今年底實現交付，為535戶家庭筑起新家園。在三亞河畔，原春園海鮮廣場所處地塊安置房建設在即，讓更多人住有所居，居有所安。在三亞創新機制的強力驅動下，這三個呈三角布局的更新節點，串聯起三亞中心城區的改造藍圖，書寫海南自貿港背景下城市有機更新樣本的生動注腳。

6月26日，三亞市吉陽區臨春村安置區項目（一期）。記者 沙曉峰 攝

重點項目引領：城市更新的“三亞速度”

今年以來，全市19個重點項目和11個區級儲備項目協同推進，其中6個先行啟動項目取得突破性進展。

作為三亞首批城市更新項目，吉陽區臨春村安置區項目（一期）已進入收尾階段。“目前正在進行園林綠化、地下消防及機電設備安裝調試，預計今年7月全面交付。”三亞城投置業有限公司現場負責人邢益旺介紹道，該項目總建筑面積18.6萬平方米，項目總投資7.75億元，于2023年10月開工，建設內容包含13棟12-16層住宅樓、兩層地下室、民俗服務中心以及兩座兩層配套商業樓，建成后將提供1056套安置房。

不遠處，吉陽區海羅安置區（一期）項目建設現場火熱朝天，目前已完成總體形象進度約43%。“項目總建筑面積18.41萬平方米，規劃總用地面積約63畝，擬建設9棟住宅樓共計15個單元樓，建成后將滿足1166戶居民住房需求。項目分為南北兩區建設，主體結構及二次結構施工穿插進行。其中南區2號樓和3號樓建設進度領先，預計于7月中旬實現封頂，南區4棟樓計劃于今年底實現交付，將提供535套安置房。”三亞城市投資建設運營有限公司項目事業部部長張天惟說。項目北地塊因受高壓線路遷改影響，于2025年1月開工，目前已完成地上主體結構2-9層施工，預計明年7月份可完工。

值得注意的是，在施工過程中，項目采用了鋁合金模板、附著式升降腳手架（爬架）、BIM工藝等多項新技術，提升施工效率與質量。項目建成后，能有效解決片區群眾回遷安置，提升片區生活品質，美化建筑風貌，更新城市形象。

海羅安置區（一期）項目現場。記者 沙曉峰 攝

機制創新：破解更新難題的三亞方案

三亞作為海南省內率先探索城市更新工作的試點城市之一，于2022年6月率先在省內頒布《三亞市城市更新實施指導意見（試行）》為綱領性文件，出臺城市更新項目實施方案審批流程指引、城市更新項目儲備庫與實施計劃管理細則、城市更新項目實施方案編制技術指引等各類政策支持文件，構建起“1+N”城市更新政策體系，旨在推動城市更新制度化、規范化。

三亞市城市更新工作專班辦公室有關負責人表示，在重點片區建設加速推進的同時，三亞創新采用“城市體檢+更新規劃”雙驅動模式，通過“成熟一個、推進一個”原則，聚焦群眾急難愁盼，精準“城市體檢”識別基礎設施老化、公共服務缺失等短板，嚴控開發質量，杜絕大拆大建，實現從“問題診斷”到“精準施治”的全周期管理。當前，下洋田、大東海等17個項目同步開展城市體檢與土地整備。通過精準劃定更新范圍、科學測算資金平衡，推動城市更新從中心城區向重點功能區延伸。

資金保障方面，三亞成功爭取94.5億元國家專項借款支持海羅、臨春、崖州三大城中村改造，目前已投放3.2億元。同時招募“城市合伙人”，聚集社會優勢資源推動三亞城市更新，轉變城市開發建設方式和經濟增長方式。例如，海羅城市更新項目引入華潤集團參與海羅片區開發，吳春園項目打開社會資本參與一級開發路徑，三亞榆紅片區城市更新項目引入三亞首個社會資本大華集團作為合作伙伴，這種模式改變棚改依賴財政資金的困局，為后續全面更新奠定了基礎。

三亞市城市更新工作專班辦公室有關負責人表示，放眼全國，三亞模式的獨特性在于“差別化供地+多元融資”：集體土地更新由市屬平臺、區屬平臺和村集體公司各方主體共同參與項目平臺公司作為項目實施主體或通過公開遴選確定實施主體，完成土地整理后由政府統一掛牌出讓，通過股權轉讓引入社會資本，如海羅片區實現平臺公司成本回收與利潤回報；國有土地則允許社會資本實施一二級聯動開發，吳春園項目引入社會資本參與產權歸集。

相較于傳統棚改，此次城市更新采取“循序推進、安置先行”策略。吉陽區探索“市+區+村”三級合作成立平臺公司的新模式，創新“60+10”的安置標準。“除保障村民住房需求外，另配建一定比例的集體產業經營性用房作為村集體資產。村民不僅獲得新居，還能有長期收益。”臨春城市更新（城中村改造）項目領導小組第三工作組組長鐘金平解釋道。村民可同時優先參與安置區物業管理、就業等，實現“搬得出、穩得住、能致富”。

民生優先：安置與品質的雙重提升

城市更新的核心命題，始終是人的安居。根據《三亞市城市更新專項規劃（2024版）》，城市更新遵循“拆改留”并舉原則。今年優先保障安置房建設與居民搬遷需求，實現資金高效落地。

三亞將“讓居民住得近、住得好”作為更新核心，構建多元化安置體系。政府自建與企業配建雙軌并行：通過企業主體承擔配建任務，以社會化力量推動安置住房的落地實施，與政府同步推進的臨春、海羅等安置項目形成協同互補的建設格局。河西片區創新實施五個項目共建集中安置區，實現“就近統籌”。尤其是配套設施同步建設，例如海羅安置區實現幼兒園、醫療站、健身廣場“入住即享”，并采取人車分離，提升居住安全性。據悉，2025年全市計劃交付5575套安置房，新開工1.2萬套，總投資達147億元。

鐘金平表示，目前正在商定臨春安置區（一期）選房分配方案。臨春安置區（二期）建設已取得立項批復。隨著安置區建設與路網工程同步推進，臨春片區將徹底告別過去道路狹窄、排水不暢的舊貌，從“城中村”蝶變為交通便利、配套完善的城市新區域，為三亞城市發展注入新活力。

在三亞核心老城區，吳春園片區城市更新同樣備受矚目，這里曾是三亞的煙火地標，承載著一代三亞人的記憶。站在三亞春園海鮮廣場舊址外，76歲的梁集明期待能盡快搬進新房子里。“附近的自建房電線拉得密密麻麻，安全隱患大，老人生活得不方便。城市更新，能讓我們的生活變得更好，我們十分支持。”

三亞市天涯區吳春園片區城市更新項目簡介。記者 劉子榕 攝

作為三亞首個國有土地城市更新項目，吳春園片區則以“微更新+綜合更新”雙軌并進，前者以“繡花功夫”修補老舊社區，后者則以整體重建煥新城市片區。吳春園片區將以鯨魚為主題規劃五大場景，打造為20萬平方米的“住宅、商業、公園有機融合”的新型人文社區，包括90%的住宅和10%的商業，其中安置房規劃面積約7萬平方米。通過一層商業、二層連廊、三層住宅的立體布局，實現“商業活力與居住品質”平衡。

三亞天涯春園城市更新開發建設有限公司總經理徐郁介紹，“目前正在進行289戶產權歸集簽約工作。吳春園片區的項目預簽約率已達93%。在預簽約到正式簽約的過渡過程中，還需進行大量測量評估工作。春園海鮮廣場所處地塊規劃建設2棟安置房。目前正在辦理相關手續，預計下個月就可以開工建設。”

未來之城：產城融合與文化傳承的可持續探索

城市更新這一系統性改革不僅是空間形態的更新，更是對產業升級、文化傳承、民生保障和生態環保的全面重構。增加人文關懷、留住歷史記憶是城市更新的重要目的之一。對此，黎族聚居地臨春村在安置區內建立祠堂、延續傳統民俗，將黎族文化符號融入現代社區，留住“鄉愁記憶”。對崖州古城采用“最小干預”微更新，保留古樹、宗祠等建筑原貌，引入非遺工坊，打造“回族文化體驗街”，讓更新成為文脈賡續的契機。

吉陽區住房和城鄉建設局有關負責人表示，通過海羅、臨春片區城市更新，將形成“一核、一軸、一帶、山水廊、多組團”的立體發展架構：以三亞中央商務區為核心引擎，集聚總部經濟、金融服務、數字經濟等高端業態；沿迎賓路、榆亞路、鳳凰路三條發展軸，布局商業綜合體、科創園區、文旅街區，形成“軸帶輻射、產城互動”的發展骨架。此外，為實現生態與產居融合，三亞推行“海綿城市”標準，月川片區建設雨水收集系統，三亞灣新城修復濱海濕地，提升城市生態韌性。

吳春園片區則重點補足片區公共服務設施短板、消費服務短板，打造統一管理的街區型商業，同步完善養老托育，保障300-500米內“一老一小”服務覆蓋。在未來的商業文化創造過程中，將繼續保留春園海鮮廣場品牌記憶，并引入新業態，延續三亞的煙火氣，重塑老城商圈活力。“隨著新居民遷入，屆時社區人文環境將面臨融合挑戰，未來需通過多元共治機制構建和諧社區。”徐郁說。

“‘安置先行、產城融合’模式在三亞已初見成效。”三亞市城市更新工作專班辦公室相關負責人表示，海羅片區通過先行建設安置區，實現居民100%簽約率，同步引入商業綜合體與科技企業；崖州南濱項目將安置區與南繁育種基地配套建設，吸引科研機構入駐。另外，在空間布局上，將產業用地與居住用地比例混合配置，如崖州西北片區規劃產業用地，建設研發中心與人才公寓；在利益協調上，通過“肥瘦搭配”策略，將安置區與經營性用地打包出讓，確保社會資本在投入民生項目的同時獲得合理回報，實現資金平衡。

三亞市城市更新工作專班辦公室相關負責人表示，通過城市更新釋放土地，為總部經濟、跨境電商等自貿港產業提供空間，吸引國際資本參與更新；提升城市品質，建設國際學校、醫院等配套，增強自貿港人才吸引力。未來5-10年，城市更新將成為三亞高質量發展的核心抓手，定位為“銜接‘大三亞’都市圈的紐帶、自貿港功能落地的空間載體、民生改善的重要途徑”。最終愿景是打造“一核兩帶多節點”空間格局，核心城區成為商務金融與文旅消費高地，崖州灣與海棠灣形成產城融合示范區，通過交通網絡串聯各節點，構建“半小時都市圈”，實現“居者優其屋、業者興其城”的現代化國際都市。